长河税务:不动产租赁形式中免租与转租,涉税如何处理?
2018-01-08 09:12:03
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近年来随着房地产行业的火爆,吸引越来越多的投资者的涌入,投资者购入的不动产在出租的过程中增值税和房产税是两个常见的税种,不同的租赁形式有不同的税收政策,今天就不动产租赁形式中的免租与转租的涉税处理进行简单阐述。

(一) 免租收入涉税处理

对于出租土地或房屋等不动产,如果协议中约定有免租期的,免租期内需要交纳增值税吗?房产税该如何交纳?

免租期间无需视同销售缴纳增值税。出租房屋,免租期间的房产税按房产原值减除一定比例(10%-30%)后的余额,按1.2%缴纳房产税。

政策依据:

《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)第七条:纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条:对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

(二)转租不动产涉税处理

以租赁方式取得不动产后再转租的收入,需要交纳增值税吗?又该如何交纳房产税?

转租需要缴纳增值税。转租人不应缴纳房产税。转租收入不需要再缴纳房产税。

政策依据:

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国税总局2016年第16号公告)第二条:取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。“各种形式”中包括以租赁方式取得的不动产。

《房产税暂行条例》第二条规定:“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。

《房产税暂行条例》第三条规定:房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。


作者简介:王宁,2009年河北经贸大学经济管理学院会计系会计专业本科毕业。中级会计师。2011年至今在河北长河税务师事务所有限公司担任审计助理工作。六年来一直从事企业所得税汇算清缴、亏损鉴证、企业财产损失审批的鉴证、土地增值税清算鉴证等工作。

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