房地产企业是一个特殊的行业,营改增后对于其销售自行开发的不动产增值税纳税义务发生时间的确定实务中往往存在争议，现对相关政策进行一下梳理。

一、有关纳税义务发生时间的相关税法规定

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第四十五条的规定，纳税义务发生时间如下：

纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

二、对应税行为的具体规定

对于房地产企业应税行为何时发生的判定，各地税务机关执行不一，就河北省而言，《河北国税关于全面推开营改增有关政策问题的解答之二》第九条的规定如下：

房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

因此，房地产开发企业发生以上政策规定的应税行为后，产生纳税义务的时间如下:

1.收到款项时；

2.未收到款项的，按照售房合同约定的付款的日期；

3.未签订合同的，为不动产权属变更的当天。

另外，即使未交付房屋也未收到款项，但先开具发票的，纳税义务时间发生时间为开具发票的当天。

值得注意的是，河北省的解答中并没有提到延迟交房的情形，而实务中这是一个很常见的问题。为了税款的及时征收，为了防范征管风险，税务机关未做出该方面的明文规定也是可以理解的。但有些税务机关勇于突破形式上的“保护税款征收”的优先观念，如安徽省国税就做出了因房地产企业原因造成延迟交房的，以实际交房时间作为纳税义务发生时间的规定。

综上所述，如发生延迟交房的情形，建议纳税人与税务机关及时沟通，并提供相关延迟交房的证明材料，以争取以实际交房时间作为纳税义务发生时间。

财税专家简介：

赵晓凤，女，会计师, 河北长河税务师事务所有限公司项目经理，从事财税工作10余年，提供财务、税收、管理咨询、税务筹划服务，担任多家大中型企业、上市公司税务顾问。