长河税务:土地增值税清算后,需要注意哪些事项?
2018-04-13 07:23:41
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房地产开发项目清算完成后还会有一些未处理的问题,主要包括以下两方面:

一、清算时未全部销售的项目,未售部分清算后如何处理?

项目销售完成达到85%就可以申请清算,清算后还有一部分产品未销售,等将来销售时扣除项目如何计算?是按照清算时的成本计算扣除还是按照实际销售时的成本计算扣除,是大家一直讨论的问题。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定如下:

在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

从上述规定可以看出,未售部分清算后再销售是直接按照清算时的扣除总额计算出的单位面积的扣除金额计算的,和销售后成本的变动以及税金等的变化无关。

一般情况下,后期销售的开发产品因为大部分已经是现房,并且随着房价的增长,后期销售的产品单位价格比之前的都高,按照上述方法计算,清算后未售部分再进行销售直接计算缴纳土地增值税,增值率会比清算时要高,甚至一些普通住宅在清算时不超过20%的增值率,但后续销售的部分增值率可能就会高于20%产生土地增值税,如果在清算时一并计算就不会产生上述情况。由此可以看出,土地增值税项目的清算在房产价格走高的情况下,应尽可能的提高清算产品的比例,最好100%清算。

二、土地增值税平时为预缴,清算后如果税负很高,需要补缴大额的土地增值税,造成企业当年度大额亏损,如何处理?

1.有其他后续开发项目的情况:

如果有后续的开发项目,发生的亏损应按照税法规定向以后年度结转,用以后年度所得弥补。

后续开发项目,是指正在开发以及中标的项目。

2.没有后续开发项目的,可以按照以下方法,计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款,并申请退税,计算过程如下:

(1)该项目缴纳的土地增值税总额,应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例,在项目开发各年度进行分摊,具体按以下公式计算:

各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额)  

销售收入包括视同销售房地产的收入,但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

(2)该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后,余额属于当年应补充扣除的土地增值税;企业应调整当年度的应纳税所得额,并按规定计算当年度应退的企业所得税税款;当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的,应作为亏损向以后年度结转,并调整以后年度的应纳税所得额。

(3)按照上述方法进行土地增值税分摊调整后,导致相应年度应纳税所得额出现正数的,应按规定计算缴纳企业所得税。

(4)企业按上述方法计算的累计退税额,不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税;超过部分作为项目清算年度产生的亏损,向以后年度结转。

(5)企业在申请退税时,应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程,包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率,以及是否存在后续开发项目等情况。

例:某项目从2013年5月份开始预售,2013年度、2014年度、2015年度、2016年度预收款收入分别为:12亿、15亿、17亿、23亿元(不含税增值税收入),项目为老项目,简易征收。4个年度收到预收款时土地增值税均按2%的比例进行了预缴。2017年度进行项目土地增值税清算,清算结果项目的土地增值税税负为7.8%,需补交土增税金额3.886亿元,2017年度不考虑补交土增税金额实现应纳税所得额1.006亿元,考虑补交税款公司亏损-2.88亿元。截止目前为止公司没有正在开发及已经中标的项目,且也未有再开发新项目的打算。各项数据如下表(单位:万元):

可以看出,清算年度2017年不进行追补为亏损2.88亿,追补扣除后应纳税所得额为盈利1.006亿元,应交税款2515万元由于以前年度多交也不需缴纳,汇缴结束后还应退企业所得税9715-2515=7200万元。

财税专家简介:

王丽娜,女,中国注册会计师、中国注册一级税务师。从事财务、税务工作二十多年,曾从事外商投资企业会计多年,具有十多年的税务审计及税收筹划工作经验,并为多家企业提供公司收购及资产重组等服务,常年担任大型企业财务、税务顾问,为客户提供管理咨询、税收筹划、税收知识培训等服务,在企业管理、资本运作与税收风险控制等方面积累了多年的理论及实践经验。

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