根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）关于转让不动产的增值税涉税情形主要有以下几种情况：

1.一般纳税人转让其取得的不动产；

2.小规模纳税人转让其取得的不动产；

3.个人转让其购买的住房；

4.其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产；

一、适用范围：

适用于：纳税人转让其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。不适用于：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。

二、计税方法及应纳税额计算：

1.一般纳税人转让其取得的不动产

（1）2016年4月30日前取得——可选择简易计税方法

①非自建项目：以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按5%计算税额向不动产所在地地税机关预缴税款，在机构所在地国税进行申报。

②自建项目：以取得的全部价款和价外费用为销售额,按5%计算税额向不动产所在地地税机关预缴税款，在机构所在地国税进行申报。

（2）2016年4月30日前取得——选择一般计税方法

①非自建项目：以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地国税进行申报。

②自建项目：以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地国税进行申报。

申报的增值税＝出售全价÷（1＋11%）×11%－进项税额－预缴税款

（3）2016年5月1日后取得——适用一般计税方法

①非自建项目：以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地国税进行申报。

预缴的增值税＝转让差额÷（1＋5%）×5%；

申报的增值税＝出售全价÷（1＋11%）×11%－进项税额－预缴税款　　

②自建项目：以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地国税进行申报。。

预缴的增值税＝出售全价÷（1＋5%）×5%；

申报的增值税＝出售全价÷（1＋11%）×11%－进项税额－预缴税款。

2.小规模纳税人转让其取得的不动产：

按5%征收率，除其他个人之外的小规模纳税人,向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

3.个人转让其购买的住房：

向住房所在地主管地税机关申报纳税。北京、上海、广州、深圳四地出售2年以上的非普通住宅，应差额缴纳的增值税＝转让差额÷（1＋5%）×5%；出售2年以上的普通住宅，免征增值税。

除以上四地外出售2年以上的住宅免征增值税。出售2年以下的住宅，全额缴纳增值税＝出售全价÷（1＋5%）×5%

财税专家简介：

李莉，毕业于河北经贸大学会计学专业，本科学历，学士学位，中国注册税务师，高级会计师资格，河北长河税务师事务所AAA事务所项目经理。从事财税工作20余年，擅长工业、商业、地产、服务等多领域财税服务，担任多家大型企业的财税顾问，专注于解决财税管理、税收筹划、乱帐整理、资产整合、改制清算等财税问题；所得税汇算清缴、房地产企业土地增值税清算等实操经验丰富。