长河税务:聊聊房地产、建筑业预缴增值税的那些事
2018-02-12 12:01:11
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一、房地产开发企业取得预收款需要预缴税款;

预缴时间:房地产企业销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时计算预缴增值税,并在取得预收款的次月纳税申报期预缴税款;

预缴地点:应在收到预收款时在项目所在地国税机关预缴税款。

计算方法:按照计税方法的选择,对取得预收款按照如下公式计算:

预缴税款=预收款/(1+税率/征收率)*3%

政策依据:财税[2016]36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》

第一条第八款:9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

税总〔2016〕18号公告

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算:

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。

第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人(以下简称小规模纳税人)采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第二十条 应预缴税款按照以下公式计算:

应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%

第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

二、建安业取得的预收款及异地(非同一行政区划)提供建筑服务取得收入时需要预缴税款;

预缴时间:应在取得价款和价外费用时预缴增值税;

预缴地点:在项目所在地国税机关预缴增值税;

计算方法:按计税方法不同区分为:

适用一般计税方法计税的:应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2%

适用简易计税方法计税的:应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%

政策依据:税总〔2016〕17号公告

第四条纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,按照以下规定预缴税款:

(一)一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额,按照2%的预征率计算应预缴税款。

(二)一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,选择适用简易计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额,按照3%的征收率计算应预缴税款。

(三)小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额,按照3%的征收率计算应预缴税款。

第五条纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,按照以下公式计算应预缴税款:

(一)适用一般计税方法计税的,应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+11%)×2%

(二)适用简易计税方法计税的,应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%

纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的,可结转下次预缴税款时继续扣除。

纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款,分别预缴。

第八条纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款,可以在当期增值税应纳税额中抵减,抵减不完的,结转下期继续抵减。

第十一条纳税人跨县(市、区)提供建筑服务预缴税款时间,按照财税〔2016〕36号文件规定的纳税义务发生时间和纳税期限执行。

财税〔2017〕58号第三条纳税人提供建筑服务取得预收款,应在收到预收款时,以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额,按照本条第三款规定的预征率预缴增值税。

按照现行规定应在建筑服务发生地预缴增值税的项目,纳税人收到预收款时在建筑服务发生地预缴增值税。按照现行规定无需在建筑服务发生地预缴增值税的项目,纳税人收到预收款时在机构所在地预缴增值税。

适用一般计税方法计税的项目预征率为2%,适用简易计税方法计税的项目预征率为3%。

财税〔2016〕36号(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。

收讫销售款项,是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

国税[2017]11号《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》第三条:纳税人在同一地级行政区范围内跨县(市、区)提供建筑服务,不适用《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第17号印发)。

三、对于异地不动产(土地使用权)出租业务需要预缴税款;

预缴时间:对于异地不动产(土地使用权)出租业务,应在取得租金时计算预缴增值税,并在取得租金的次月纳税申报期或不动产(土地使用权)所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款;

预缴地点:对于异地不动产(土地使用权)出租业务,应在不动产(土地使用权)所在地主管国税机关预缴税款;(因其他个人出租不动产不属于增值税预缴,而是申报缴纳情形,故本文没有单独列出)

计算方法:单位(个体出租住房除外)区分计税方法:

一般计方法:预缴税款=含税销售额/(1+11%)*3%

简易计税方法:预缴税款=含税销售额/(1+5%)*5%

个体出租住房预缴税款=含税销售额/(1+5%)*1.5%

政策依据:财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》:(九)不动产经营租赁服务。

1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3.小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房),应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

财税〔2016〕68号<财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险 不动产租赁和非学历教育等政策的通知>:第二条、不动产经营租赁服务

1.房地产开发企业中的一般纳税人,出租自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县(市)的,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

房地产开发企业中的一般纳税人,出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县(市)的房地产项目,应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2.房地产开发企业中的小规模纳税人,出租自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县(市)的,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

财税〔2016〕47号《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知 》中第三条:

(二)纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用,按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

税总〔2016〕17号公告 第七条预缴税款的计算

(一)纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的,按照以下公式计算应预缴税款:

应预缴税款=含税销售额÷(1+11%)×3%

(二)纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的,除个人出租住房外,按照以下公式计算应预缴税款:应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

(三)个体工商户出租住房,按照以下公式计算应预缴税款:

应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

税总〔2016〕16号公告第六条纳税人出租不动产,按照本办法规定需要预缴税款的,应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。

四、对于不动产转让业务需要预缴税款。

预缴时间:应在取得价款和价外费用时预缴增值税。

预缴地点:应在不动产所在地地税机关预缴增值税。

计算方法:自建:应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%

非自建:应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%

政策依据:财税〔2016〕36号 附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》:

(十)一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产(不含自建),适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产,适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

税总〔2016〕14号公告

第六条 其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产,区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款:

(一)以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的,计算公式为:

应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%

(二)以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的,计算公式为:

应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%


作者简介:

王韶平,女,会计师,河北长河税务师AAA事务所审计助理。四年多来一直从事企业所得税汇算清缴、亏损鉴证、企业财产损失审批的鉴证、土地增值税清算鉴证等工作。

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