长河税务:有关转让旧房的土地增值税的问答
2018-05-14 22:49:21
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土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收,增值额是指转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额,现对有关转让旧房的土地增值税相关问题解答如下:

一、转让旧房如何确定扣除项目?

答:根据财税字〔1995〕48号规定,转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

二、扣除项目中旧房的评估价格如何确定?

答:根据财法字〔1995〕6号规定,旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

三、如何界定新建房与旧房?

答:根据财税字〔1995〕48号规定,新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

四、营改增后关于旧房转让时的扣除计算有何规定?

答:根据税总2016年第70号公告的规定,营改增后,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算:

(一)提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的,按照发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

(二)提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的,按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

(三)提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的,按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和,并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

五、何种情况下适用核定征收方式?

答:根据财税〔2006〕21号的规定,对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定,实行核定征收。


财税专家简介:

赵晓凤,女,会计师, 河北长河税务师事务所有限公司项目经理,从事财税工作10余年,提供财务、税收、管理咨询、税务筹划服务,担任多家大中型企业、上市公司税务顾问。

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