在我们执业过程中,经常会有一些客户问到有关房地产企业城镇土地使用税的问题,那么该税种何时开时缴纳,又何时可以终止,现在我们就对有关政策进行一下梳理。

一、纳税义务发生时间

政策依据：《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条的规定:以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

值得注意的是，由该政策可以看出，房地产企业土地使用税的纳税义务发生时间以合同为准，而非土地证。

那么实务中企业取得土地使用证或已签订土地转让合同，但由于政府动迁不及时等原因，政府没有按照合同约定时间将土地交付给受让者，其土地使用税纳税义务发生时间又如何确定呢？河北省地税关于该问题的解答如下：

对于这种情况，土地受让人应与出让者签订补充协议（或重新签订协议），重新明确交付土地的时间，或由当地政府出具有关证明资料，经主管地税机关确认后，可按补充协议或当地政府证明资料的时间确定土地使用税纳税义务发生的时间。

二、纳税义务终止时间

政策依据：《财政部、国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

河北省地税关于房地产企业因商品房的出售而终止其城镇土地使用税纳税义务的时间如何确定的问题解答如下：

“纳税义务终止时间”应按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条“实物或权利状态发生变化的当月末”执行。在实际工作中，终止缴纳的时间按照实物或权利状态发生变化孰先的原则确定，实物移交较早的，按相关移交手续（如将房屋钥匙交付给买受人等情形）办理的日期确定；房产证或土地证等不动产权利许可证照较早的，按证照签发日期确定。

综上所述，房地产开发企业应按政策规定对于该项税款及时缴纳，及时核减，避免不必要的损失。

财税专家简介：

赵晓凤，女，会计师, 河北长河税务师事务所有限公司项目经理，从事财税工作10余年，提供财务、税收、管理咨询、税务筹划服务，担任多家大中型企业、上市公司税务顾问。